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运城返乡置业温馨提示:远离小产权,没有好下场

来源:运城房产信息网 2020-01-20 14:46
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说起小产权房,我想起了一个远房的姨。


她曾经在某省会城市工作,买过一套三居室的小产权房,现在退休了,就拿来出租。


四五年前买的,花了几十万。


逢年过节走亲戚就夸自己“会办事”,亲戚一听说小产权都摇头,她反倒非常得意,她说:


“那个小区基本不会拆迁,再租个二三十年问题不大。”

“再说了,万一拆迁,还能赔一大笔钱咧!”


我不知道该不该告诉她,四五年前的几十万,都可以付一套商品房的首付了。


现在出租每个月两三千的收益,如果当时买的是商品房,现在早就涨几十万脱手了。


而且,拆迁的赔偿真的属于你的吗?


什么是小产权房?


小产权房,是相对商品房而言的,目前还没有明确的法律概念,只是大家对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法。


本质上,小产权房其实是无产权房。


一般有三种形式:


1,个人或村民集资自建的。

比如,几户村民把零散小块的宅基地凑在一起,改成七八层高的小楼房。


2,村集体组织建的统建楼。

比如,村委会把村集体的土地集中起来,自行开发。


3,开发商没有经过报批,擅自建设。

某些开发商只“征用”了农村土地进行开发,并没有取得相应的审批手续。


购买这三类的房子只有房屋的使用权,并没有完整的所有权,而且,风险无处不在:


(1)无房产证、土地证,房屋有可能被强制拆除或被拍卖;


(2)不能正常行使买卖、赠与、置换、继承、出租等权利,即使签定相关合同,也不受法律保护;


(3)不能贷款,即便全款买房后,如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款;


(4)无拆迁补偿,在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿;


(5)无法办理落户的小产权房,也无法获得免费医疗和义务教育资源;


这些风险大家都知道,但还是抵挡不住市面上对小产权房的“飞蛾扑火”,


确实,如果说违建被拆吧,似乎都是个例,也不见国家对这些房子动真格;


说到不赔偿,万一赔呢,那岂不是一本万利?


而且,指不定哪天就小产权就转正了呢?


似乎,万一,指不定……这些词语都在博概率,但是,具体到我们个体的风险不是0就是1,随便一个变动,连本带利就打水漂了。

小产权最大的优点就是便宜。


一般只需要同地段、商品房价格的30%—50%,的的确确圆了很多人的住房梦。


但,不意味着真正便宜。


首先,正常商品房的成本构成一般为:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。


相比之下,小产权房吞掉政府土地成本(30%)和税费(15%)的利益,一下就砍掉了近50%的价格空间,并没有实惠太多。


而且,反倒在建安成本上克扣严重,房子的规划、质量、配套上远远比不上商品房。

便宜没好货还是次要的,最扎心的是,明明有“买方致富”的机会摆在你面前,而你却没有珍惜。


大家都知道,房子,不仅仅有居住属性,还有金融属性,也就是我们常说的投资。


那些信誓旦旦的以为只需要买个房子来自住的人,几乎没有人不关心自己房子是否涨价的。


那么,我们就来算一笔账,同样地段的房子,假设小产权单价3000元/㎡,而住宅1万/㎡,你有30万的上车成本。


选择商品房,你付30万首付,能买到100㎡的小区房;


选择小产权,你必须一次性付款,当然,同样也能买到100㎡的自建房。


看起来似乎赚到了,


别傻了!价值30万的小产权房和价值100万的商品房能一样吗?


假设乘着“普涨”的东风,鸡毛掸子也飞上天,在这两年,两者涨幅一样。


那价值30万的标的涨30%就赚9万,价值100万涨30%可是30万啊!


更何况,小产权的升值速度,远远比不上正规商品房。


小产权不能落户,没有学位,既不能贷款也不能抵押贷款,除了自住,在增值上几乎价值为零,升值速度远远落后;


所以,在房产投资上,选择往往比努力更重要。


一旦押错了宝,被拆迁被没收被村民扯皮,你亏得渣都不剩;


即使有幸压对了小产权房,涨了几千还沾沾自喜,不如看一下,那些年你错过的商品房,涨到几何。


小产权最大的风险是,不受法律保护,不被国家认可。


即使拥有双方签订的合同、协议或相关证明文件,均不具有法律效力。


说白了,不过是一次性交了几十年的租金,然后听天由命,随时经受来自政府、卖家的突然轰炸。


一旦有重大利益纠纷,比如:房屋价格暴涨、拆迁等,卖家随时可以以私下交易不合法为由,要求取消合同;


也就是说,即使拆迁了,也与你无关,村民卖方可以随时违约,毕竟转让行为是无效的。

你以为的“博拆迁博涨价”收益,大概率算不到你头上。


要是不涨价不拆迁也就罢了,越有利益,翻脸的风险越大。


即使没有利益纠纷,你的房子也随时面临清理违建的风险,朝不保夕。


一次性掏一笔巨款去博概率,国家一出台相关政策就如惊弓之鸟,长期处于患得患失的风险旋涡中。


小产权最致命的伤害是,短期内不可能转正。


对于小产权,政策从来没有松动过,而且每隔一段时间就浇一次冷水,把转正的火苗定期扑灭。


先是,前几年,国土资源部进行了大规模的农村土地确权。在进行不动产统计、登记时,小产权房被严格排除在外。


接着,2017年9月20日,国土部、住建部联合发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》就明确提出,防止小产权房通过不动产登记合法化!


最近,12月3日,广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,其中明确提出,对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续!

12月23日,提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,在土地制度改革上做出探索:非农建设用地不再“必须国有”。


也就是说,集体土地可以入市交易,很多自媒体又起风:是否意味着小产权房转正有望?


还是那句话,小产权房转正在五年内都不可能。


首先,这个草案只是单指工商业用途的集体土地可以入市,住宅的集体土地提都没提。


其次, 除了法规限制,还有房价的不可逾越。


编辑者:admin

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