旧改将释放4万亿“红利”？万科、佳兆业等房企存量市场“掘金”

随着国务院常务会议部署“旧改”任务以来，整个房地产行业针对存量市场改造升级进行更加热烈的探讨。

近期，在广州、上海、深圳等城市推出的旧改地块，更是得到众多规模房企的热切关注。连日来，上海升龙投资集团164亿元签下广州最大面积旧改项目；汇东投资宣布联手万科合作开发白露村旧改地块；恒大地产通过控股子公司深圳合胜拿下万众生活村片区城市更新地块；方圆集团（US：RADB）携手星河控股，共同拿下广州南沙区旧改项目； 时代中国（HK：01233）与广州花都横潭村达成旧改合作等等，一时间，“旧改”似乎成为了当下市场最炙手可热的“香饽饽”。

在上一轮“棚改”刚刚淡出市场之际，“旧改”新举措是否会重蹈覆辙引起房价上涨问题，也再次成为市场争论的焦点。对此，有业内人士分析，在房地产增量市场“天花板”临近的背景下，“旧改”带来的存量市场“红利”，对于房企而言的确是个商机，不过，从本质上来看，“旧改”重在民生，对于房价不会有直接影响。

“旧改”的到来究竟会对房地产市场带来怎样的影响？有哪些房企已经闻风而至，收效又是如何？

“旧改”市场将释放4万亿投资规模？众多房企闻风而至

近年来，随着新型城镇化战略频结硕果，一二线城市逐渐由“增量新建”阶段过渡到“存量改造”阶段，代表满足人们“美好生活”、焕发城市活力的新业态，成为城市发展的重心。根据中指院最新报告显示，2016-2020年，我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

6月19日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。对此，有市场专家估计称，“旧改”能带动的投资总额，可能会达到4万亿。

敏锐的房企首先捕捉到这一信息，且明显掀起了一阵“躁动”。近期，在广州、深圳、上海、西安等地，众多房企在“旧改”项目上动作频频。同时，还有一些城市，以“城市更新”为名，进行着“旧改”业务的拓展。

对此，58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示，对于存量为主的市场或住宅土地市场供应量明显偏紧的城市，房企会更多关注和参与城市更新项目。例如，深圳、广州是房企参加城市更新最为积极的市场。

据网易房产不完全统计，截至2019年5月底，广州已有195个城中村开启相应的改造工作。截止到目前，保利地产已介入9个旧改项目，富力介入13个旧改项目。此外，万科（SZ：000002）、华润置地（HK：01109）、佳兆业（HK：01638），珠光集团、星河控股、中鼎集团、合景泰富（HK：01813）等也分别在广州签订了3―5个旧村改造项目；6月12日，深圳龙华区发布《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》显示，龙华4大居住项目旧改正式立项，资料显示，中国恒大（HK：03333）、深圳金光华、伟禄集团（HK：01196）等为申报主体。

不过，张波认为，近期国务院针对“城镇老旧小区改造”的工作部署，与曾经的大面积棚改项目不同，目前以旧改为核心的城市更新，具有更丰富的内涵。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进亦给予了肯定意见，他向蓝鲸房产指出，棚改是增量的市场，而旧改本质就是存量市场，所以会相应减少大拆大建，但能够带动很多配套产业发展。

江海证券发布研报指出，本次城镇老旧小区改造作为基建投资的新抓手，一方面有助于增加有效投资需求，拓展内需促消费，另一方面又最大限度地避免了“棚改”推升房价的副作用，投资周期短见效快，且空间巨大，未来有望成为基建投资新的增长点，对促进基建投资，对冲房地产投资和外贸对经济的下行压力都将带来积极意义。

今日“旧改”大不同，房企需转型运营、服务“新角色”

从“旧改”概念提出的时间上看，这早已家不是什么新话题，但与“老旧改”定位有所不同的是，新的“城镇老旧小区改造”部署工作中，更细化的指出了，要对“住户户内进行改造并带动消费”。

这区别于曾经的棚改项目，目前以旧改为核心的城市更新，具有更丰富的内涵。在老旧住宅推倒重建之外，当下，“旧改”项目更多以就地修复为主，同时在业态上也更加丰富，除住宅项目外，还包含教育资源、医疗资源、养老资源等配套设施，以及更多自持为主的商业、写字楼物业。 并且，“旧改”对象也更精准的指向了存量市场。

由此来看，房企势必要从地产开发角色进行切换。

在7月2日，中粮大悦城与高和共同举办的城市更新并购基金发布会上，高和资本执行合伙人苏鑫便表示，城市更新的旧改业务与传统地产开发是截然不同的，城市更新的旧改项目其实是一个服务业，具有长线金融、长线产业链和长期稳定收入的“三长模式”，城市更新的旧改项目不应该属于房地产，它是彻头彻尾的实业和服务业。在此背景下，房企势必需要不断提升自身综合实力以适应新阶段的需要。

可以看到，城市更新的旧改项目兼具了更多运营方面的逻辑，与传统推倒重建相比，现在的城市更新旧改业务因“出售少、租赁多”而呈现出“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的特征。

截止到目前，市场中包括万科（SZ:000002）、佳兆业（HK:01638）、富力地产（HK:02777）、时代中国（HK：01233）等较早涉猎“旧改”市场的房企，均在多业态探索的同时不同程度提高了自身运营能力，并取得了一定成效。例如，万科近年来便在办公楼存量资产改造中大下功夫，其中，北京万科投资总额168亿元在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米。目前，天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心等项目均已进入运营阶段。

再如，“旧改之王”佳兆业常常被各界提及的佳兆业城市广场项目，亦是旧改项目。该项目曾是全球最大圣诞树制造企业宝吉工艺厂的厂地，2012年由佳兆业纳入囊中，属于当时深圳最大的旧城改造综合体。如今，该项目已发展成为集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、大型商业MALL等于一身的综合体。佳兆业董事会主席郭英成曾介绍是，佳兆业在深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。而这样的水平无疑显著高于在高周转模式下房企的平均值。

对此，严跃进表示，城市综合体项目实际上赚取的是流量资源，即对城市工作生活各类需求进行的对接，例如，TOD项目中就需要房企拥有更强的资源运筹能力，可以把握交通系统中所产生的人流需求，进而在商业营销等方面有较好的表现。

张波建议，房企可以从更新改造的初期就直接介入项目，这样可以更好的对项目的历史文脉、空间形态、游憩设施、人居环境等多方面，进行综合的改造与延续，有利于企业将自身优势更好整合到更新发展之中。而对于城市更新的未来趋势，张波认为，一线城市市场，尤其是北上深市场的城市更新的力度将明显增强，而二线城市也将在未来5-10年逐步开始不断增强城市更新力度。

面对城市更新展现出的巨大潜力，部分龙头房企在经过尝试及经验总结后，在2019年进一步加强了对城市更新项目的信心。例如，今年年初，立志要重回行业前三的保利地产（SH:600048），将旧城改造项目作为公司主要的土地拓展模式之一；2018年拿下东莞等大湾区核心城市诸多旧改项目的华润置业（HK:01109），继续提出看好大湾区内城市更新机会。

可以想象，未来更多规模房企深度参与的“旧改”，势必将为居民构建更美好的宜居环境，在为城市产业赋能的同时，也有望成为行业新的发展方向。