北京房价降了！无锡业主也不干了！居民财富基本被房地产掏空？

21世纪经济报道记者抽样调研了北京部分地区二手房市场。

58安居客房产研究院首席分析师张波对21世纪经济报道记者表示，9月北京公积金新政对于楼市降温起到了一定的催化作用，在楼市调控的大背景下，北京市场在今年8月就已出现一定房价松动，购房者的心态已经开始转化，公积金政策本身更是加速了降温的进度。

从北京9月公积金政策来看，不但认房又认贷，贷款上限还和缴存年限挂钩，对于缴存年限偏短的购房者产生了一定影响。

公积金贷款比例大幅缩减

2017年“317新政”实施后，使用商业贷款的客户占比逐步萎缩，使用公积金贷款的客户占比逐步提高。今年3月到9月，市管公积金客户占比一直处在30%左右，超越商业贷款、全款成为北京二手房交易最常用的支付方式。

9月新公积金政策出台后，首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房“认房又认贷”等新规大幅压缩了公积金贷款的使用人群和使用额度，导致市管公积金占比大幅下降，商业贷款占比则被动大幅上升。

显然，9月13日出台的最新公积金政策已对市场产生了重大影响。

我爱我家集团研究院统计显示，10月北京二手住宅共网签8879套，环比9月减少41.9%，同比2017年10月增长44.1%。今年5月北京二手住宅交易量创下年内高点，6-9月网签量一直稳定在1.5万套左右，但9月公积金新政的出台打破了这一状态，使网签量在10月出现了大幅下滑。虽然十一长假在其中也有一定影响，但近乎腰斩的下降仍说明这一政策对市场产生了不小的冲击。

从单日网签量看，10月的下滑同样明显。近一年的单日网签量走势显示，北京二手住宅单日网签量一年之前基本处在500套以下，之后市场渐渐复苏，一度达到单日千套，但5月之后市场再度下行。9月13日公积金新政出台后，14日大批网签突击完成，单日网签量达到了2251套。进入10月后，单日网签量进一步向500套下滑，虽然还没有回到去年不过500套的低点，但市场热度已经回到了一年前的状态。

从安居客线上挂牌的房源的价格来看，11月相比10月已经出现下跌趋势，北京11月二手房均价 59713元/m2 ，环比10月下跌 0.38%，挂牌房源量近三个月变化不大，但用户访问量出现一定程度的下滑，9、10两个月相比今年最高峰的3月，用户访问下滑了近四成，目前的访问量和今年1、2月基本持平。

价格反复，未来依旧看跌

我爱我家集团研究院分析表示，伴随市场升温，北京二手房价曾在今年4月、5月有明显上涨，但5月过后，市场降温让房价也开始在波动中下跌，9月更是有5.9%的较大跌幅。10月虽然有所反复，但在交易量持续下滑的环境下，房价的下行趋势很难扭转。

房山区一位二手经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前购买二手房的客群主要需求是90平方米户型。该位经纪人向记者推荐了位于房山区建华北里的一套89平方米二手房。该套房最高价格曾高达300万，但目前只卖235万。

丰台区一位二手房经纪人也表示，近来北京二手房市场“说实话不火”。“不火”的主要原因是新房市场出现许多限竞房产品，这导致购房者对二手房都不太感兴趣。加上天气冷，看房人也变少，导致最近成交量并不大。

我爱我家集团研究院分析认为，经过长期的去杠杆、抑投机调控，今年北京二手房的市场需求基本以首次置业或升级改善的刚需为主。这些需求所对应的人群基本以中低收入者为主，其特点就是年龄大多在40以下，购房需求多为中小户型，因经济实力较差更需要公积金贷款，其中包括很多来北京打拼的非北京出生的人。因此，在北京大幅收紧公积金贷款政策以后，这些人受到的影响较大，他们的退出波及到了成交均价的涨跌。

张波判断，未来北京二手房价将延续10、11月房价的水平，并且依然会呈现小幅下跌趋势，但整体波动的幅度不会太大，不同区域的房价则会较大差异，部分区域的房价或会出现更明显回调，成交量的低谷则会延续到明年一季度。在最严限购的影响下，大量购房需求依然被压制，这也是北京二手房未来不会出现成交量价快速攀升的主要原因。

房主不干了！房子每平跌2千，一个月赔30万，中介：降价是噱头

“可以维权吗？才一个月单价就降价2000元，损失近30万元。”

“前几天是有2套特价房，单价在12000元左右，中介找我去看看。”

最近，无锡某楼盘因开发商降价而遭业主维权。

近日，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者以购房者身份实地走访了上述楼盘及周边多家中介。营销中心内，多位置业顾问向记者坦诚确有降价一事，但表示仅仅是底层和顶层的特价房；而周边中介则表示，“降”2000元纯粹是营销噱头，好楼层的价格根本没有动。

那么单价“降”2000元，到底是真摔还是噱头？

只针对前期业主的特价房

工作日的小雨并没有给营销中心带来太多不利影响。“一期基本都卖完了，现在推的是二期，高层均价14700元，主要是89平方米和107平方米的精装户型，2020年底左右交付；还有一部分多层洋房，单价17000元～19000元，毛坯交付。”无锡中海寰宇天下置业顾问告诉记者。

公开信息显示，该项目由南北两宗地块组成，总占地面积约24.52万平方米，总规划建筑面积约65万平方米，由中海地产于2016年12月以总价50.42亿元，溢价率13.57%和19.97%的代价先后摘得，综合楼面价约7756元/平方米。

“目前我们没有优惠，一期高层基本都卖完了，现在二期高层也卖得不错，下个月还会加推。”在问到是否有优惠时，上述置业顾问告诉记者。

当记者表示此前网上信息显示有优惠30万元的说法时，该置业顾问告诉记者：“优惠力度没有那么大，而且这个优惠只是我们一期尾盘、一楼的几套特价房，成交价大概不到13000元/平方米。”当记者表示是否可以购买该特价房时，该置业顾问明确表示，这几套特价房只针对前期业主。

“目前首套房首付4成，利率上浮20%；二套房首付5成，利率上浮25%。”该置业顾问补充道

特价房之名的营销噱头

“前几天确实发生了业主不满降价而维权的事。”营销中心附近一中介公司的工作人员告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，“特价房的价格是便宜，但如果你想买的话，我建议你等天晴时再来，看看这个位置的采光到底怎么样。”

在该中介工作人员看来，特价房虽然便宜，但毛病也不少。“你现在买的话，也是到2020年才能交房，还不如买别的二手房，价格差不多。”

记者查询第三方平台数据发现，目前中海寰宇天下周边在售二手房均价在14000元～16000元/平方米，较其14700元/平方米的均价差距并不大，并没有出现明显的一二手房价格倒挂现象。

而在另一家中介公司工作人员看来，中海上述特价房更像是一种营销噱头。

“我们公司跟中海这个盘有合作，公司给我们的信息是单价12100元/平方米起，我们也不知道这只是几套特价房的价格。”该工作人员告诉记者，“项目是央企开发的，还是精装修交付，位置也不错，周边也没有其他新盘，12100元的单价确实便宜。”

在该工作人员看来，正是这样的优势，吸引了不少购房者去看房，但很多都是“乘兴而来，败兴而归”，“这种营销更像是噱头”。

“如果房价涨了，业主会不会补钱给开发商？”

不过，在中海上述项目置业顾问看来，出现这样的“误会”，主要原因在于中介。

“这几套特价房是一期的尾盘，楼层也比较低，因为我们跟中介有合作，他们就宣传中海的房子12100元/平方米起。”前述置业顾问告诉记者，“我们确实也有单价这么低的房子，没问题呀。”

记者在采访时发现，中介表示虽然能理解降价时业主的心情，但并不认可开发商一降价业主就维权的做法。

“市场没有只跌不涨，更没有只涨不跌，如果房价涨了，这些业主会不会补钱给开发商？更何况这次只是特价房。”上述中介不约而同地反问道，“当然如果是质量问题那就另当别论了。”

而在市场人士看来，房屋定价方面，一些较低的楼层价格本就会比中高楼层的价格低；即使同一楼层也会有价格差异。“在备案价允许的范围内上下浮动并无不妥。”

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者在查询上海多个新盘的信息后发现，同一栋楼同一面积户型中，一层房源的单价普遍较中高楼层低10%左右，一些甚至低15%～20%，还有一部分滨江豪宅差价达到50%。

“每个月能养活自己”

另一个值得注意的细节是，在市场调整期，部分中小中介的生存状态也难言乐观。

记者在采访中发现，上述楼盘周边曾有6家中介门店，其中有4家已关门。

“我们是连锁的还好一些，店里现在有5个人，每个月大概能成交不到10套房子，还能养活自己。”一名中介工作人员告诉记者，“现在市场不再像以前那样火爆了，一些小中介的日子自然不好过，你看旁边两家都关门了。”

在易居研究院研究总监严跃进看来，当前的楼市已从前期的火热走向平稳，开发商的压力越来越大，投资、营销策略出现调整在所难免。

“市场降温，一些房企，特别是小房企可能会面临破产或倒闭而出现项目烂尾，通过降价回款是必然的。当然，还有一些所谓降价，更多的是一种营销手段。”严跃进说，“相对于房价的波动风险，购房者应更加关注房屋的潜在质量风险，还应尊重契约精神。”

尽管楼市整体降温，但对当前无锡楼市的走势，严跃进并不悲观。“大趋势看，在长三角一体化政策的推动作用下，包括无锡等地的楼市会比较坚挺，但会出现板块结构分化。”

克而瑞数据也显示，无锡楼市整体“去化情况良好”。

今年前9个月，无锡商品住宅成交约482万平方米，较去年同期上涨62%。月均去化约72万平方米，虽仍低于2016年创下的81万平方米的高位，但较2017年月均40万平方米的水平上升近80%。库存方面，至9月底，无锡商品住宅达644万平方米，同比上涨11%，去化周期约10个月，同比下降37.5%。

人民大学报告：居民财富基本被房地产掏空