教你怎么买到优质二手房！

 先说说二手房的优点和缺点：

1

二手房的缺点

 

第一，交易税费，交易风险。

 

交易税费是购房者抵触二手房的首要因素，市面上的常见中介佣金收取甚至高达2%，还不包含其他类似贷款服务费之类的额外收费。

 

按照一套50万左右的房子以收费最高的中介标准来计算，额外付出的成本很可能会高达1万以上。

 

二手房交易费用包括契税、个税、交易费、测量费等，一般为房款的3%左右。如果是未满两年的新房交易，将额外收取约5%的增值税。按50万的房价来计算，8%大约4万元。

 

除此之外，房屋本身有抵押、纠纷，房东临时涨价、毁约也是让人非常头大的问题。

 

第二， 房龄问题。

部分二手房因为房龄长，楼体小区内稍显破旧，虽然并不是太大的问题，但按照相关贷款规定，二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年（个别银行45年）。对于房龄稍长的房子，购买压力会比新房大不少。

 

第三，配置问题、设计问题。

房子和车一样，近几年发展迅速，很多配置在当年比较稀罕，而如今已经普及甚至已经淘汰，比如说，部分老小区没有电梯或者电梯老旧；部分小区当年设计时使用推拉窗，后期想更换平开窗非常麻烦；没有足够的停车位等等。更不用谈目前在大城市才有的新风系统、雾森系统、灭蚊系统、夜光跑道、社区WIFI、会所之类的配置。

 

运城目前只有个别高端楼盘配备了新风系统。

 

第四， 物业的问题。

由于前期物业行业不发达，导致不少小区特别是容量小的小区没有真正系统的物业，小区所谓的物业只有简单的保洁和保安。前期较低的物业费定价以及业主对提价的抵制，也注定了老小区的物业即使更换也很难有质的提升。如果有单位持续补贴，或开发商补贴的小区当然就另当别论了。

 

第五，停车、交通出行问题。

停车的问题必须单独拿出来讲。目前家庭乘用车保有量的井喷式增长，不仅仅体现在了市区主干道商圈的拥堵，更明显的可以体现在老小区中，部分老小区前期没有规划足够的停车位，甚至没有停车位，导致白天看房时感觉停车难度不大，入住后发现夜间小区内边边角角能塞下汽车的地方几乎都塞满了汽车，甚至连小区门口的道路上都停满了车子，夜间找车位不亚于大海捞针。另外不少小区藏于小街道内，这些道路所能承载的流量，不足以支撑小区日渐增长的汽车流量。早晚高峰被堵在家门口时有发生。

 

第六，选择面窄。

 

其实也不能算是缺点，但确确实实是一个小问题，对于二手房来说，房东卖几楼我们就只能选择几楼，户型也是纯粹看房东、中介给出的房源，选择面比较窄。

2

二手房的优点

 

第一、二手房最大的优点是现房。

说这个可能会被认为有些废话，这是人人皆知的呀！？但是近几年市场上存在大量未交工的顶账房，虽然价格低于市场价很多，但由于种种原因，这类房子通常会存在一定的风险，还望谨慎购买。

 

第二、价格并不比一定比新房贵。

虽然办手续，付中介费会比新房稍微麻烦些，但很多时候价格是要低于或持平附近新房，并且价格上有可能捡漏，毕竟房东不是开发商，价格变动随意性很大。

 

第三、大部分二手房都已经自带装修。

对于上班很忙的刚需年轻人，特别是有宝宝的人来说，装修是件非常头大的事情。已经装修好的二手房则避开了这样的问题，入住后仅需要把软装部分重新布置，灯具厨卫该收拾收拾该更换更换，基本上就可以焕然一新。对于资金压力比较大的年轻家庭，更是没有必要为了一个“新”字，死要面子活受罪，降低生活品质。

 

第四、更好的公共交通与生活配套。

在这一波城市大饼摊开之前，大部分新小区都处于市内，二手房就更不用说了，绝大多数二手房占据了整个片区最热闹最核心的位置，或者配套最齐全的位置，吃饭、看书、购物、观影、洗浴等等，几乎都可以在家门口找到。虽然有公交地铁从新区穿过，但公共交通最密集的区域仍然还是市内的主干道沿线。这是任何郊区都无法比拟的。不仅地铁公交车如此，出租车的密度也与此类似，综合出行难度要小很多。

 

第五，资金杠杆。

有的人认为买了新房还得装修，首付十几万，再加上装修十几万，住进去至少30万或以上；而总价50万的二手房，首付只需要付20万左右就可以住现成。只要有合适的二手房，何乐而不为呢？

 

那说来说去，到底是不是推荐买二手房呢？得分情况来说。

 

显然这几种二手房可以买：

1、优质学区房，无论新旧无论配置，都是相对安全的。因为优质教育的稀缺至少在未来五到十年都依然是逃不开的话题。

 

2、交通非常便利的小区，交通方便与否直接影响在小区长期生活的心情是否舒畅，再一个交通便利的小区给人的第一感觉往往是非常“展眼”的，这类小区的二手房往往比较畅销。

 

3、年份新，车位，绿化、户型、配套都尚可的小区。因为这部分房屋与买新房无异，还多处于市区。

 

4、重要商圈附近的小区，比如说东区沃尔玛附近，或者万达广场附近。北区的星河广场附近。至于市中心的南风广场附近，交通状况不容乐观。

 

5、占有稀缺地段的品质小区。城市的发展经历三个步骤，一发展老城区，二向外扩张，三就是核心区的重建。当然，我们讲的核心区并不是火车站、汽车站等等，而是城市公园等稀缺地段。这样的高品质小区，仍然会在很长时间内保值升值。

 

这几种二手房尽量避开：

1、小产权、安置房等。因为这类房子涨幅慢、住着不舒适，也无法正常交易。

 

2、已经可以入市交易的经适房（不能交易的当然更要避开），理由同上。

 

3、没有电梯又没有好学区的多层小区。老龄化的时代来临，没有电梯的房子逐步会被人所抛弃。

 

4、年份过长的家属院。早期的单位房住起来非常舒适，但随着单位的外迁与新建家属院，老家属院逐步会沦落为没人管的境地。

 

5、没有地下车库或车位严重不足的小区。按照郑州汽车保有量的增长速度，未来几年，停车难的老小区一定卖不上价。

 

6、物业口碑非常差的任何小区。物业是一个小区升值的重要因素。

 

近期几年，随着运城的房产市场发展越来越成熟，二手房的市场越来越大，甚至逼近新房市场。因为国内商品房市场发展较晚，房地产行业也是逐步的进步和升级，我相信未来房地产产品会有更先进和更人性化的设计和配置！