政府工作报告再提房地产，今年有点不一样！

 3月5日上午，十三届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，2万字的报告中，即看得见国家大政方针，也看得见日常民生改善。其中关于房地产方面出现了，“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词，这些都关系到今年房地产市场的发展方向，作为国家经济环节中的重要一环，房地产业的未来走势备受关注。

深入推进新型城镇化

 

今年政府工作报告中提到，“深入推进新型城镇化”。

对此，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，原来的城镇化基本上是盖新房，或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用，从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多，操作方式是先把房子基础设施这块干好了，然后人才住进去，是一个先有物再有人的过程，一些卫星城和国外也是有过这样的操作。实际上就是不断圈地，不断地从版图上扩大的过程。

报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长，所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的扩张，而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级，实际上它是一个是给城镇化赋予一个新的内容，更多的从人的角度来考虑城镇化。

 

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。

以中心城市引领城市群发展

 

政府工作报告明确指出，“坚持以中心城市引领城市群发展”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有两个含义：第一，中心城市和城市群发展就类似“内核和圈层”的概念，后续预计中心城市的发展会有较多的机会，尤其是一些中西部的中心城市，会有较好的发展导向，这样也会实现更好的辐射效应；第二，预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会，这是楼市发展的一个重要方向，尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市，周边的中小城市发展机会将明显上升。

 

张大伟分析认为，经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展。从房地产角度看，过去的三年，这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制，最典型的北京与周围的环京，基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市，另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。

 

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从房地产角度来讲，一些资源配套、人口、教育、产业也会在中心城市集聚，开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市，才能为企业创造更多的业绩；另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后，比如上海、南京，那么周边城市例如入上海周边的昆山、嘉善，南京周边的马鞍山、滁州等，这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。

继续强调落户政策

 

政府工作报告明确指出，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

 

严跃进认为，关于人才引入和落户政策，是这两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作，这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进城加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利，预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。

张大伟表示，户籍制度改革全面落地，31个省（区、市）及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛，农业转移人口市民化制度性通道全面打通。

更好解决群众住房问题

 

政府工作报告指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

 

2019年政府工作报告，对房地产的用词不多，房住不炒，调控等关键词并没有明确出现，房地产关键词变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。不仅没有重申“房住不炒”，去年浓墨重彩的“租售并举”也未强调，各个城市可以根据自身的城市情况去调整政策。

 

严跃进认为，这和2018年的两会精神是一致的，而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看，其和此前中央经济工作会议的精神是一致的，主要是3个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。类似表述中，最主要是要关注落实城市主体责任的概念，预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核，这里虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。

 

新城控股高级总裁欧阳捷指出，虽然报告提出“落实城市主体责任，改革完善住房体系和保障体系”，但除了因城施策、一城一策、落实责任之外，预计不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。

推进保障房建设和棚改

 

政府工作报告明确，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

 

从今年政府两会关于棚户区改造政策导向来看，2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。2018年全国超额完成580万套改造任务（实际完成626万套），未来2年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落也符合按照计划目标推进的预期。

此外，结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看，棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。根据去年底住建部对棚改资金的导向来看，政府购买棚改服务模式将取消，今年各地将加大以棚改专项债为主的融资发行力度，但会鼓励国开行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

 

张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

存量市场受到高度重视

 

政府工作报告明确指出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”

 

严跃进认为，这和过去的棚改的做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。

 

聂梅生表示，老旧小区的改造提升，更多的是增加服务业的活力，增加就业，增加商业的活力，使人在其中发挥更大的作用。

集体经营性建设用地入市

 

政府工作报告中提到，“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。

 

严跃进表示，从房地产发展的角度看，集体经营性建设用地入市是焦点，这和当前发展租赁市场的改革导向有关。从此次政策来看，强调了“推广”的概念，意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面，会有较多的动作和政策导向。

 

张大伟则认为，从趋势看，农村土地的价值将提高，但目前依然是使用权的变化，短期看，产权发生改变的可能性不大。

稳步推进房地产税立法

 

政府工作报告明确，“稳步推进房地产税立法”。

 

房地产税立法是近几年来社会共同关注的话题。从去年报告中的表述是“稳妥推进”，转变为今年的“稳步推进”，说明房地产税立法进程不断加快。这也意味着后续会积极推进，房地产税进程加快已成普遍共识。但同时，房地产税作为一个重要税种，需要有较长时间的准备期。从目前的信息来看，2019年房地产税依然处于立法前的准备阶段，今年正式进入立法日程的可能性相对较小。

 

房地产税法一方面可以完善地方税体系，另一方面还将加速房地产市场长效机制的落地进程，对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。

张大伟认为，但稳步推进下的房产税，还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。

 

房地产税发展历程：

 

2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”；

2012年提出“改革房地产税收制度”；

2014年提出“做好房地产税立法相关工作”；

2018年提出“稳妥推进房地产税立法”；

2019年两会提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”

 

其实在2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，为房地产税的征收提供了数据支持。因此，从满足立法条件、数据支持以及本年两会新提法等方面来看，房地产税立法的基础性条件已逐步具备。

历年两会房地产相关表述及市场表现

 

作为国家经济环节中的重要一环，房地产业的未来走势备受关注。经过2018年最为密集的调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。

值得一提的是，与往年住房问题专辟一段表述相比，今年房地产相关内容隐藏在“城镇化”部分，不再单列表述。这不仅意味着楼市调控的转向，同样意味着房地产重要性的变化。至少在2019年，楼市的核心是稳，不对经济形成拖累。至于是否要刺激楼市，要随着经济形势的变化而变化，现阶段暂时还没有迹象。

 

历年两会房地产相关表述及市场表现

政府工作报告定调今年楼市调控方向

（600字极简版）

3月5日，中国政府工作报告要点如下：

 

一、2018年成就

 

国内生产总值增长6.6%，总量突破90万亿元。

 

城镇新增就业1361万人。

 

农村贫困人口减少1386万。

 

为企业和个人减税降费约1.3万亿元。

 

关税总水平由9.8%降至7.5%。

 

17种抗癌药大幅降价并纳入国家医保目录。

 

还要保持清醒：外部输入性风险上升。国内经济下行压力加大。实体经济困难较多。金融等领域风险隐患依然不少。

 

二、2019年目标

 

国内生产总值增长6%-6.5%。

 

城镇新增就业1100万人以上，调查失业率5.5%左右，登记失业率4.5%以内。

 

居民消费价格涨幅3%左右。

 

农村贫困人口减少1000万以上。

 

单位国内生产总值能耗下降3%左右。

 

三、2019年重点工作

 

减税降费：将制造业等行业现行16%的增值税税率降至13%。全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。

 

就业：首次将就业优先政策置于宏观政策层面。

 

消费：继续执行新能源汽车购置优惠政策。

 

投资：完成铁路投资8000亿元、公路水运投资1.8万亿元。

 

金融：设立科创板并试点注册制。促进多层次资本市场健康稳定发展。

 

精准脱贫：加大“三区三州”等深度贫困地区脱贫攻坚力度。

 

污染防治：二氧化硫、氮氧化物排放量下降3%，化学需氧量、氨氮排放量下降2%。

 

教育：中央财政教育支出安排超过1万亿元。

 

医疗：降低并统一大病保险起付线，报销比例由50%提高到60%。

 

提速降费：移动网络流量平均资费再降低20%以上，在全国实行“携号转网”。

 

开放：缩减外资准入负面清单。增设上海自贸试验区新片区。继续推动中美经贸磋商。

 

协调发展：长三角区域一体化发展上升为国家战略。

 

此外，在城镇化方面提出：

 

促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。围绕解决发展不平衡不充分问题，改革完善相关机制和政策，推动区域优势互补、城乡融合发展。

 

优化区域发展格局。制定西部开发开放新的政策措施，西部地区企业所得税优惠等政策到期后继续执行。落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。支持资源型地区经济转型。加快补齐革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展短板。大力发展蓝色经济，保护海洋环境，建设海洋强国。

 

深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。

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