养老地产不仅仅是养老住宅

随着中国经济的进步，人们对养老的需求和观念有了极大的变化，当基础养老服务体系逐渐完善、生活质量、生活水平逐渐提高的时候，更多的养老群体寻求的是“更好的生态环境”和“不一样的老年生活”。

在国外，一般是通过养老机构来完成，但在中国，机构养老产能不足。根据养老十三五规划的要求，规划共700万的养老床位需求，实际供给缺口却达到300万。巨大的市场潜力，加上传统“以房养老”、“居家养老”的养老观念，养老地产逐步被接受。

养老地产概念是近几年流行起来的，但是早在十几年前雏形已经显现，笔者也感受了养老地产的发展变化。雏形阶段，以海南、威海为代表海滨区域的地产项目就是打着“养老”的旗号，沿袭传统地产开发理念，只是在项目中规划出几栋房作为医院、图书室、健身房、老年活动室等部分适老性设施，后期运营管理普遍缺失，养老设施规模多数缩水，服务水平较差。在政策引导下，自2014年以来，全国先后有多家房地产企业、保险公司、央企等进军养老地产，其中，不乏万科、保利、绿城等知名房企。养老地产开发中的服务意识逐步强化，养老地产的地域范围逐步扩大，城市的市内社区配套养老中心以及郊区的养老住宅，可以说遍地开花，也出现了医疗养老结合等更加专业化、品牌化养老地产模式探索。当前养老地产的使用模式主要有三种：其一，养老房产销售。与商品房销售模式无异，只是产品增加了相应养老配套设施；其二，销售+运营，养老公寓销售结合养老服务运营；其三，出租，采用长租或短租方式，区分自理、半自理老人并提供相关养老服务。

但目前我国养老地产仍旧还处于早期阶段，供给端热情很高，但是需求端反应一般。市场上许多所谓的“养老地产”，还是以“养老”为名义，其实还是在做房地产，配套服务医疗都跟不上，许多养老社区虽然设计建设了不少养老服务设施，但这些服务设施的使用率不高，不符合老年人的实际需求。此外，一些租、售项目价格偏高，性价比适合的又难求。这不禁让人思考，“养老地产”怎么样才能更加符合养老需求？

其实，养老地产不同于一般的地产开发，而是一个全新的泛养老地产全体系的综合性服务产品，承载了老有所安、老有所足和老有所乐的养老三重境界，养老地产首先要适合老人居住和消费。与传统房地产相比，养老地产不是老年住宅，不是仅仅选在山清水秀、环境优美的地方置办一套房产就可以了，而要解决的是老年人的养老问题，是针对老年人的服务产品，在有一定的适老化设施外，更重要的是专业的居住服务。无论从规划选址、景观布局、卫生设计和配套设施等都对地产商提出更高的要求，只有在实际的规划设计中，充分地考虑老年人的实际需求，才能做出适合老年人的、为老年人所喜的真正养老社区。而且在价格定位上，还要让更多的老人能够消费得起。

养老地产归根结底是一种服务产品，服务才是其最重要的环节和关键所在。笔者了解到周围老人对养老项目的共同期待：医疗便捷、价格实惠、不打破自己原先的生活习惯、能有自己的老年朋友圈，其中，医疗护理便捷尤其被看重。而目前多数养老项目的医疗、护理资源的短缺，即使配套注明，实际上医疗设计还是过于简单，很难满足养老一族对医疗护理的要求。除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等尽管目前已是标配，但这些都需要后期的精细化服务跟上。